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Fakten und Wissenswertes: Sie möchten eine Wohnung mieten oder vermieten?

Seit dem 1. Januar 2020 ist die Deutschsprachige Gemeinschaft für das Wohnmietrecht zuständig. Um Kontinuität zu gewährleisten, gilt vorerst das Dekret der Wallonischen Region vom 15. März 2018 über den Wohnmietvertrag weiterhin als Grundlage.

Die Mietvertragskategorien

Der Mietvertrag für den Hauptwohnort
Der Mietvertrag des allgemeinen Rechts gilt für Wohnungen, die nicht als Hauptwohnort genutzt werden.
Der Studentenmietvertrag ist ein Jahr oder weniger gültig. Der Student muss in einer Sekundarschule, Universität oder Hochschule eingeschrieben sein. Der Vertrag ist vorzeitig kündbar mittels Entschädigung. Ohne Entschädigung ist er nur kündbar, wenn ein entsprechender Beweis, bspw. die Verweigerung der Einschreibung oder der Abbruch, vorliegt.
Der Gemeinschaftsmietvertrag ist ein Mietvertrag zwischen dem Vermieter und mehreren Mietern. Bevor dieser jedoch abgeschlossen werden kann, muss erst ein Gemeinschaftspakt unter den Mietern abgeschlossen werden.
Der gleitende Mietvertrag: Hierbei geht es um eine öffentliche Einrichtung, die ein Objekt anmietet und einen Untermietvertrag mit jemandem abschließt, der sich in einer prekären Situation befindet. Dieser Vertrag ist maximal drei Jahre gültig, je nachdem ob die finanziellen Ziele erreicht wurden. Falls ja, kann er abgetreten werden.

Das allgemeine Mietrecht

Damit ist der Teil der Gesetzgebung gemeint, der sich auf die allgemeinen Bestimmungen aller Mietvertragskategorien bezieht.

Zusätzlich gibt es Sonderbestimmungen, die sich je nach Mietvertragskategorie unterscheiden.

Mietanzeige

Die Mietanzeige muss Informationen zu folgenden Bereichen enthalten:

Kaltmiete
Nebenkostenregelung
Energieausweis

In der Praxis ist dies jedoch nicht immer der Fall. Entsprechend können Sanktionen ausgesprochen werden, und zwar in Form einer Verwaltungsstrafe, die zwischen 50 und 200 Euro betragen kann. Die Gemeinde kontrolliert das Ganze.

Hauptverpflichtung seitens des Vermieters

Kein Mietinteressent darf aus diskriminierenden Gründen ausgeschlossen werden. Außerdem soll ein Mietobjekt zu dem Zweck vermietet werden, zu dem es bestimmt ist, also das Wohnen, und in gutem Zustand sein, d. h. den Mindestkriterien der Wohnbarkeit entsprechen.

Diese Mindestkriterien sollten während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses gewährleistet sein. Falls nicht, wird ein beauftragter Beamter auf Antrag die Ursachen des Nichteinhaltens ermitteln.

Müssen Reparaturen durchgeführt werden, die keinen Aufschub mehr vertragen, beispielsweise Energiesparmaßnahmen oder Arbeiten, für die der Vermieter Prämien erhalten kann, muss der Mieter sie dulden und er hat auch kein Anrecht auf Entschädigung. Wenn diese Arbeiten jedoch länger als 40 Tage andauern, darf er eine Mietminderung bzw. Auflösung des Vertrages verlangen. Ansonsten kann der Vermieter sogar nach Renovierungsarbeiten, wenn die Wertsteigerung der Wohnung 10 % betrifft und er die Frist einhält, eine Revision des Mietpreises fragen. Das ist jedoch nur bei Mietwohnungen möglich, die als Hauptwohnort genutzt werden.

Verpflichtungen seitens des Mieters

Zu den Verpflichtungen eines Mieters gehört unter anderem, die Miete pünktlich zu zahlen und das Mietobjekt in einem guten Zustand zu hinterlassen. Da es oft zu Mietschädigungen kommt, sollte ein Ortsbefund durchgeführt und Fotos gemacht werden und das jeweils am Anfang und am Ende des Mietverhältnisses. Die Fotos allein sind jedoch nicht ausreichend, sie müssen detailliert beschrieben werden. Auch wenn nur der Eingangsortbefund verpflichtend ist, ist der Vermieter am Ende der Beweispflichtige. Ohne Befund wird davon ausgegangen, dass der Zustand sich im Laufe der Zeit nicht verändert hat. Der Mieter sollte allerdings genauso vorsichtig sein, da es schon mal vorkommen kann, dass schon anfangs Schäden bestehen könnten. Der Befund sollte entweder durch beide Parteien gemeinsam oder durch einen Sachverständigen, der idealerweise die Schäden sofort beziffert, vorgenommen werden.

Diese Dokumente sind jeweils als Anlage des Vertrages und für die Registrierung des Mietvertrags vorzusehen.

Der schriftliche Mietvertrag

Der schriftliche Mietvertrag ist Pflicht, wobei ein mündlicher ebenfalls Gültigkeit hat. Was den Inhalt anbelangt, so sollte der Vertrag mindestens folgende Angaben enthalten: Name und Vorname beider Parteien bzw. Mieter und Vermieter, Höhe der Miete, Adresse des Mietobjektes, die Beschreibung der Räumlichkeiten des Mietobjektes sowie die Nebenkosten und der Energieausweis.

Wenn sich eine Person eines schriftlichen Mietvertrages verweigert, ist es möglich, vor Gericht zu ziehen, wobei dieses nur veranlassen kann, dass die Mindestkriterien im Vertrag festgehalten werden müssen.

Der Mietvertrag muss innerhalb von 2 Monaten ab Unterzeichnung registriert werden. Außerdem besteht eine allgemeine Rechtsbelehrung, die pro Mietvertrag eingehalten werden muss.

Die Registrierung des Mietvertrages

Der Vermieter ist zur Registrierung des Mietvertrages gesetzlich verpflichtet. Wenn er dies nicht in der angegeben Frist von 2 Monaten tut, ist eine Sanktion von 25 Euro fällig. Außerdem ist bei Nicht-Registrierung eine Indexierung nicht möglich. Wenn die Registrierung immer noch nicht vorgenommen wurde, kann der Mieter ohne Kündigungsfrist und Entschädigung das Mietobjekt verlassen, doch muss er den Vermieter zuerst mit einer Mahnung, vorzugsweise durch ein Einschreiben, in Verzug setzen, den Mietvertrag zu registrieren. Anschließend hat dieser einen Monat Zeit, der Mahnung nachzukommen.

Die Registrierung des Mietvertrages ist, wenn sie rechtzeitig vorgenommen wird, kostenlos und kann entweder per Post beim föderalen Finanzamt oder im Internet über die Anwendung MyRent vorgenommen werden.

Bei der Variante per Post muss das föderale Finanzamt unter 02 572 57 57 kontaktiert werden. Das föderale Finanzamt schickt anschließend ein Formular zu, das ausgefüllt und samt einer Kopie des von beiden Parteien unterschriebenen Mietvertrags an das Scanningcenter des Finanzamtes geschickt werden muss. Die Adresse befindet sich auf dem Formular. Ein Registrierungsbericht wird zugeschickt, sobald der Mietvertrag registriert wurde.

Weitere Informationen zur Registrierung gibt es in den weiterführenden Links.

Der Mietvertrag bei Hauptwohnsitz

In der Regel handelt es sich dabei, wenn nicht anders angegeben, um einen 9-Jahresvertrag. Wenn der Mietvertrag für den Hauptwohnsitz nicht vorzeitig gekündigt wird, läuft er automatisch für die nächsten 3 Jahre unter denselben Bedingungen weiter. Ansonsten kann er jederzeit unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist vom Vermieter oder einer 3-monatigen Kündigungsfrist vom Mieter gekündigt werden. Bei einem 9-Jahresvertrag muss der Mieter bzw. Vermieter eine Entschädigung bezahlen. Diese fällt unterschiedlich hoch aus, je nachdem wann der Mieter aus der Wohnung austritt.

Der Vermieter kann den Mietvertrag nach einer 6-monatigen Kündigungsfrist und unter strikten Bedingungen wegen Eigenbedarf und das bis zum 3. Verwandtschaftsgrad auflösen. Er muss jedoch, aus Missbrauchsgründen, angeben, wer den Bedarf geltend macht. Außerdem muss die Wohnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf der vom Vermieter erteilten Kündigung oder - im Falle einer Verlängerung - nach Rückgabe der Wohnung durch den Mieter bezogen werden. Sie muss während mindestens zwei Jahren tatsächlich und durchgehend bewohnt bleiben.

Der Kurzzeitmietvertrag

Diese Art Vertrag ist maximal 3 Jahre gültig. Er kann zwar zweimal verlängert werden, aber die 3 Jahre dürfen nicht überschritten werden. Übrigens kann der Mieter einen solchen Vertrag jederzeit kündigen, dafür muss er aber die Kündigungsfrist einhalten und eine Entschädigung in Höhe einer Monatsmiete zahlen. Der Vermieter darf ebenfalls den Vertrag kündigen, aber erst nach dem 1. Jahr und nur bei Eigenbedarf (bis zum zweiten Verwandtschaftsgrad). Dafür muss er, wie der Mieter, die Kündigungsfrist einhalten und eine Entschädigung zahlen.

Kündigung wegen Renovierung

Diese Renovierungen müssen sehr umfangreich sein und gewisse Bedingungen erfüllen. Die Kündigung kann der Vermieter erst nach Ablauf des ersten und des zweiten Drittels der Mietdauer und unter Berücksichtigung einer 6-monatigen Kündigungsfrist im Voraus einreichen.

Die Mietkaution

Bei der Mietkaution hinterlegt der Mieter maximal 2 Monatsmieten (Kaltmiete) in seinem Namen auf ein Sperrkonto. Daraufhin erhält er von der Bank einen Beleg. Beide Parteien müssen sich über die Freigabe einigen. Falls nicht, entscheidet das Friedensgericht. Beim ÖSHZ wird die Mietkaution in Form einer Bankbürgschaft gehandhabt, die 2 oder 3 Monatsmieten beträgt.

Es besteht keine gesetzliche, sondern eine vertragliche Verpflichtung zwischen den Parteien.

Die Kaution kann gegebenenfalls in Raten gezahlt werden.

Mieterangaben

Es ist rechtlich geregelt, welche Mieterangaben verlangt werden können. Dazu gehören ein Einkommensnachweis und die Belege der Bezahlung der letzten 3 Monate des vorherigen Mietvertrages.

Versicherung

Hier ist neu, dass der Mieter verpflichtet ist, eine eigene Haftpflichtversicherung abzuschließen. Kommt er dem nicht nach, kann der Vermieter einen Regressverzicht in seine Gebäudeversicherung eintragen lassen. Diesen Aufschlag kann er beim Mieter geltend machen lassen. Dem Vermieter wird außerdem angeraten zu überprüfen, ob die Deckung ausreicht. Ob es ein Sonderkündigungsrecht bei Versäumnis des Mieters gibt, obliegt dem Ermessen eines Richters, da der Vermieter auch Verpflichtungen gegenüber den anderen Mietern hat, die im selben Gebäude leben. Solange der Mieter jedoch nicht 3 Monate in Mietverzug ist, ist es schwer, ihm zu kündigen.

Reparaturen

Bei höherer Gewalt, Verschleiß oder Abnutzung beispielsweise muss immer der Vermieter den Schaden ersetzen. Außerdem ist er für größere Renovierungsarbeiten zuständig.

Der Mieter wiederum kommt für den Unterhalt der Wohnung und für kleine Reparaturen auf und muss all die Schaden beheben, die er verursacht hat.

Es besteht eine nicht erschöpfende Liste mit den Arbeiten, die der Vermieter und jene, die der Mieter erledigen muss.

Mietpreisspiegel

Der Mietpreisspiegel ist nicht verpflichtend, sondern dient als Anhaltspunkt.