Fakten und Wissenswertes: Sie möchten eine Wohnung mieten oder vermieten?

Seit dem 1. Januar 2020 ist die Deutschsprachige Gemeinschaft für das Wohnmietrecht zuständig. Um Kontinuität zu gewährleisten, gilt vorerst das Dekret der Wallonischen Region vom 15. März 2018 über den Wohnmietvertrag weiterhin als Grundlage.

Die Mietvertragskategorien

Es gibt verschiedene Mietverträge, für die jeder ein paar Eigenheiten mit sich bringt:

  1. Studentenmietvertrag: ist ein Jahr gültig. Der Student muss in einer Universität/Hochschule eingeschrieben sein.  Der Vertrag ist vorzeitig kündbar mittels Entschädigung. Ohne Entschädigung geht nur, wenn ein Attest vorliegt.
  2. Gemeinschaftsmietvertrag: Der Vermieter hat es hier mit mehreren Mietern zu tun. Es wird zuerst ein Gemeinschaftspakt unter den Mietern abgeschlossen, bevor anschließend ein Gemeinschaftsmietsvertrag zwischen den Mietern und dem Vermieter unterschrieben wird.
  3. Mietvertrag bei Hauptwohnsitz: Hier wird die Mietwohnung als Hauptwohnort genutzt
  4. Gleitender Mietvertrag: Hierbei geht es um eine öffentliche Einrichtung, die ein Objekt anmietet und einen Untermietvertrag mit jemandem abschließt, der sich in einer prekären Situation befindet. Dieser Vertrag ist maximal 3 Jahre gültig, je nachdem ob die finanziellen Ziele erreicht wurden. Wenn die Ziele erreicht wurden, kann der Mietvertrag an den Mieter abgetreten werden.

Das allgemeine Mietrecht

Gesetzgebung, die auf alle Wohnmietverträge anwendbar ist.

Mietanzeige

Die Mietanzeige muss Informationen zu folgenden Bereichen enthalten: die Kaltmiete, die Nebenkostenregelung und der Energieausweis. In der Praxis ist dies jedoch nicht immer der Fall. Entsprechend können Sanktionen ausgesprochen werden, und zwar in Form einer Verwaltungsstrafe, die zwischen 50 und 200 Euro betragen kann. Die Gemeinde kontrolliert das Ganze.

Hauptverpflichtung seitens des Vermieters

Kein Mietinteressent darf aus diskriminierenden Gründen ausgeschlossen werden. Außerdem soll ein Mietobjekt zu dem Zweck vermietet werden, zu dem es bestimmt ist, also das Wohnen, und, in gutem Zustand sein, d.h. den Mindestkriterien der Wohnbarkeit entsprechen.

Diese Mindestkriterien sollten während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses gewährleistet sein. Falls nicht, wird ein Sachbearbeiter der Gemeinde die Ursachen des Nichteinhaltens ermitteln.

Müssen Reparaturen durchgeführt werden, die keinen Aufschub mehr vertragen, beispielsweise Energiesparmaßnahmen oder Arbeiten, für die der Vermieter Prämien erhalten kann, muss der Mieter sie dulden und er hat auch kein Anrecht auf Entschädigung. Wenn diese Arbeiten jedoch länger als 40 Tage andauern, darf er eine Mietminderung bzw. Auflösung des Vertrages verlangen. Ansonsten kann der Vermieter sogar nach Renovierungsarbeiten, wenn die Wertesteigerung der Wohnung 10% betrifft und er die Frist einhält, eine Revision des Mietpreises fragen.

Verpflichtungen seitens des Mieters

Zu den Verpflichtungen eines Mieters gehört unter anderem, die Miete pünktlich zu zahlen und das Mietobjekt in einem guten Zustand zu hinterlassen. Da es oft zu Mietschädigungen kommt, sollte ein Ortsbefund durchgeführt und Fotos gemacht werden und das jeweils am Anfang und am Ende des Mietverhältnisses. Die Fotos allein sind jedoch nicht ausreichend, sie müssen detailliert beschrieben werden. Auch wenn nur der Eingangsortbefund verpflichtend ist, ist der Vermieter am Ende der Beweispflichtige. Ohne Befund wird davon ausgegangen, dass der Zustand sich im Laufe der Zeit nicht verändert hat. Der Mieter sollte allerdings genauso vorsichtig sein, da es schonmal vorkommen kann, dass schon anfangs Schäden bestehen könnten.

Diese Dokumente sind jeweils als Anlage des Vertrages und für die Registrierung vorzusehen. Der Befund sollte entweder durch beide Parteien gemeinsam oder durch einen Sachverständigen, der idealerweise die Schäden sofort beziffert, vorgenommen werden.

Der schriftliche Mietvertrag

Der schriftliche Mietvertrag ist Pflicht, wobei ein mündlicher ebenfalls Gültigkeit hat, weil er anschließend registriert werden muss. Was den Inhalt anbelangt, so sollte der Vertrag mindestens folgende Angaben enthalten: Name und Vorname beider Parteien (also Mieter und Vermieter), Höhe der Miete, Adresse des Mietobjektes, die Beschreibung der Räumlichkeiten des Mietobjektes sowie die Nebenkosten und der Energieausweis.

Wenn sich eine Person eines schriftlichen Mietvertrages verweigert, ist es möglich, vor Gericht zu ziehen, wobei dieses nur veranlassen kann, dass die Mindestkriterien im Vertrag festgehalten werden müssen.

Der Vertrag muss innerhalb von 2 Monaten ab Unterzeichnung in Kraft treten. Außerdem besteht eine allgemeine Rechtsbelehrung, die pro Mietvertrag eingehalten werden muss.

Die Registrierung des Mietvertrages

Der Vermieter ist zur Registrierung des Mietvertrages gesetzlich verpflichtet. Wenn er dies nicht in der angegeben Frist von 2 Monaten tut, ist eine Sanktion von circa 25 Euro fällig. Außerdem ist bei Nicht-Registrierung eine Indexierung nicht möglich. Und wenn die Registrierung immer noch nicht vorgenommen wurde, kann der Mieter ohne Kündigungsfrist und Entschädigung das Mietobjekt verlassen, doch muss er den Vermieter zuerst mit einer Mahnung, vorzugsweise durch ein Einschreiben, in Verzug setzen. Anschließend hat dieser einen Monat Zeit der Mahnung nachzukommen.

Die Registrierung des Mietvertrages ist kostenlos und kann bei der Deutschsprachigen Gemeinschaft in Eupen zentralisiert oder hier im Internet vorgenommen werden.

Der Mietvertrag bei Hauptwohnsitz

In der Regel ist diese Art Vertrag 9 Jahre oder länger gültig (auf Lebenszeit für den Mieter). Wenn er nicht vorzeitig gekündigt wird, läuft er automatisch für die nächsten 3 Jahre unter denselben Bedingungen weiter. Ansonsten kann der Vertrag jederzeit vom Mieter gekündigt werden, nur muss er in dem Fall eine Entschädigung bezahlen. Der Vermieter kann dem Mieter nach 6-monatiger Kündigungsfrist wegen Eigenbedarf und das bis zum 4. Verwandtschaftsgrad kündigen. Er muss jedoch, aus Missbrauchsgründen, angeben, wer den Bedarf geltend macht. Nach einem Jahr muss das Mietobjekt während 2 Jahren bewohnt werden.

Der Kurzzeitmietvertrag

Diese Art Vertrag geht bis zu 3 Jahren. Er kann zwar 2 Mal verlängert werden, aber die 3 Jahre dürfen nicht überschritten werden. Übrigens kann der Mieter einen solchen Vertrag jeder Zeit kündigen, dafür muss er aber die Kündigungsfrist einhalten und eine Entschädigung in Höhe einer Monatsmiete zahlen. Der Vermieter darf ebenfalls den Vertrag kündigen, aber erst nach dem 1. Jahr, und er muss, wie der Mieter, die Kündigungsfrist einhalten und eine Entschädigung zahlen.

Kündigung wegen Renovierung

Laut Dekret müssen diese umfangreich sein: So muss unter anderem der Wert mindestens 3 Jahresmieten betreffen.

Die Mietkaution

Bei der Mietkaution hinterlegt der Mieter maximal 2 Monatsmieten (Kaltmiete) in seinem Namen auf ein Sperrkonto. Daraufhin erhält er von der Bank einen Beleg. Beide Parteien müssen sich über die Freigabe einigen. Falls nicht, entscheidet das Friedensgericht. Beim ÖSHZ wird die Mietkaution in Form einer Bankbürgschaft gehandhabt, die 2 oder 3 Monatsmieten beträgt.

Es besteht keine gesetzliche, sondern eine vertragliche Verpflichtung zwischen den Parteien.

Die Kaution kann gegebenenfalls in Raten gezahlt werden.

Mieterangaben

Es ist rechtlich geregelt, welche Mieterangaben verlangt werden können. Dazu gehören der Lohnzettel und die Belege der Bezahlung der letzten 3 Monate des vorherigen Mietvertrages.

Versicherung

Hier ist neu, dass der Mieter verpflichtet ist, eine eigene Haftpflichtversicherung abzuschließen. Kommt er dem nicht nach, kann der Vermieter einen Regressverzicht in seine Gebäudeversicherung eintragen lassen. Diesen Aufschlag kann er beim Mieter geltend machen lassen. Dem Vermieter wird außerdem angeraten zu überprüfen, ob die Deckung ausreicht. Ob es ein Sonderkündigungsrecht bei Versäumnis des Mieters gibt, obliegt dem Ermessen eines Richters, da der Vermieter auch Verpflichtungen gegenüber den anderen Mietern hat, die im selben Gebäude leben. Solange der Mieter jedoch nicht 3 Monate in Mietverzug ist, ist es schwer, ihm zu kündigen.

Reparaturen

Bei höherer Gewalt, Verschleiß oder Abnutzung beispielsweise muss immer der Vermieter den Schaden ersetzen. Außerdem ist er für größere Renovierungsarbeiten zuständig, nur nicht für das Anstreichen.

Der Mieter wiederum kommt für den Unterhalt der Wohnung und für kleine Reparaturen auf und muss all die Schaden beheben, die er verursacht hat. Es gibt eine entsprechende Liste mit den Arbeiten, die der Vermieter und jene, die der Mieter erledigen muss.

Mietpreisspiegel

Der Mietpreisspiegel ist nicht verpflichtend, sondern dient als Anhaltspunkt.