Mietgenehmigung

Sie wollen Ihre Wohnung vermieten? Als Vermieter müssen Sie eine Mietgenehmigung besitzen. Diese garantiert, dass der Mieter eine anständige Wohnung erhält. Dabei gilt es jedoch, einige Regeln zu befolgen.

Welche Wohnungen benötigen eine Mietgenehmigung?

  • Gemeinschaftswohnungen: Damit sind die Wohnung gemeint, in der mehrere volljährige Personen, die nicht ein und denselben Haushalt bilden, mindestens ein Wohn- oder Sanitärraum.
  • kleine Einzelwohnungen: Damit sind Einzelwohnungen gemeint, deren bewohnbare Fläche 28 m2 nicht überschreitet. Flure, Badezimmer, WC, Keller, Speicher, usw. fallen nicht unter die bewohnbare Fläche. Räume oder Teile von Räumen mit weniger als 2 m Deckenhöhe oder mit ungenügender Tageslichtbeleuchtung werden nicht zu 100% berechnet.
  • Gebäude, die ursprünglich nicht als Wohnung dienen sollten, die aber zu Wohnzwecken benutzt werden, und die als Hauptwohnsitz vermietet bzw. zur Vermietung freigegeben werden
  • kleine vermietete bzw. zur Vermietung freigegebene Einzelwohnungen oder Gemeinschaftswohnungen, deren Hauptbestimmung die Unterbringung von Studenten ist

Ausnahmen:

  • Wohnungen, die in Gebäuden liegen, in denen der Vermieter wohnt (falls das Gebäude höchstens 2 Mietwohnungen und 4 Mietparteien umfasst)
  • Einfamilienwohnungen, die von weniger als 5 volljährigen Personen bewohnt werden und keinen gemeinsamen Haushalt bilden, im Sinne des Artikels 1er, 28° des wallonischen Gesetzbuches über nachhaltiges Wohnen, und an einen Wohngemeinschaftspakt gebunden sind

Wer muss die Mietgenehmigung beantragen?

Die natürliche oder juristische Person, die den Mietvertrag als Vermieter unterschreibt, muss die Mietgenehmigung beantragen. Das sind Sie, der Immobilienmakler, der Verwalter oder die Gesellschaft, der Sie die Verwaltung Ihrer zu vermietenden Wohnung(en) anvertraut haben (Beispiel: eine Immobilienagentur). Aber Sie als Besitzer müssen die Arbeiten finanzieren, die nötig sind, damit Ihre Wohnung konform ist.

Welche Anforderungen stellt man an diese Wohnungen?

  • dass sie keinerlei ungesunde Faktoren aufweisen
  • dass sie die Mindestnormen gewisser Wohnflächen einhalten
  • dass sie eine Mindestanzahl Zimmer zählt, die als Schlafzimmer dienen
  • dass sie genügend Feuermeldeanlagen besitzen
  • dass sie die Unantastbarkeit des Wohnsitzes und die Wahrung der Privatsphäre garantieren
  • dass sie die eventuellen Gemeindebestimmungen in Sachen Gesundheitliche Zuträglichkeit und Brandschutz beachten
  • dass sie so gebaut, umgebaut oder geschaffen worden sind, dass sie der Gesetzgebung bzgl. der Raumordnung und des Städtebaus entsprechen
  • dass sie über den Ausweis über die Energieeffizienz des Gebäudes und Beweis der Kontrolle der Heizungsanlagen verfügen, so wie es das Gesetz vorgibt

Erläuterungen zu den verschiedenen Punkten finden Sie im Downloadbereich.

Welches Verfahren müssen Sie einhalten, um eine Mietgenehmigung zu erhalten?

Bei der der Beratungsstelle für das Wohnungswesen im Espace Wallonie in Eupen steht man Ihnen für die erforderlichen Erklärungen zur Verfügung

1. Wenden Sie sich an die Gemeinde, um die Formulare “Erklärung zur An- und Vermietung” und “Begutachtungsbericht” zu erhalten. Diese Formulare werden Ihnen binnen 8 Tagen in doppelter Ausführung ausgehändigt. Die Formulare können Sie ebenfalls hier herunterladen.

2. Füllen Sie das Formular “Erklärung zur An- und Vermietung” und die Rubriken I und II des Formulars “Begutachtungsbericht” aus (Identifizierung des Vermieters, des Eigentümers, der betreffenden Wohnung).

3. Wählen Sie einen anerkannten Begutachtungsbeauftragten und vereinbaren Sie mit ihm sowie Ihren Mietern, falls die Wohnung belegt ist, einen Termin für die Wohnungsbegutachtung.

4. Nach seiner Wohnungsbegutachtung händigt der Begutachtungsbeauftragte Ihnen ein Exemplar des von ihm ausgefüllten Formulars “Begutachtungsbericht” aus.

Erfüllt die Wohnung die Bedingungen, händigt Ihnen der Begutachtungsbeauftragte dann ebenfalls die “Konformitätsbescheinigung” aus.

Falls Ihre Wohnung die erforderlichen Bedingungen nicht erfüllt, lesen Sie aufmerksam die Schlussfolgerungen des Begutachtungsberichts. Der Begutachtungsbeauftragte hat darin die Liste der erforderlichen Arbeiten aufgeführt, damit die Wohnung als ordnungsgemäß gilt.

5. Wenn die “Konformitätsbescheinigung” Ihnen ausgehändigt wurde, können Sie offiziell Ihren Antrag für die Mietgenehmigung einreichen. Zu diesem Zweck müssen Sie Ihrer Gemeinde folgende Dokumente per Einschreiben zukommen lassen:

  • Ihre “Erklärung zur An- und Vermietung”
  • das Original des Ihnen vom Begutachtungsbeauftragten ausgehändigten “Begutachtungsberichts”
  • das Original der Konformitätsbescheinigung

N.B. Damit Sie über einen Beleg verfügen, wird Ihnen dringend empfohlen, die Originale der Dokumente, bevor Sie sie aus den Händen geben, zu fotokopieren.

6. Binnen 15 Tagen wird das Bürgermeister- und Schöffenkollegium Ihnen die Mietgenehmigung ausstellen. Sie erhalten davon 2 Exemplare.

7. Die Mietgenehmigung hat eine Gültigkeit von 5 Jahren.

Was ist ein anerkannter Begutachtungsbeauftragter?

  • entweder ein Gemeindebeamter, der eine technische Qualifizierung im Bau- und Wohnungsbauwesen besitzt und dem der Minister eine Zulassung erteilt hat
  • oder ein Architekt, ein Diplomingenieur-Architekt, ein Bauingenieur, ein Industriebauingenieur, ein Ingenieur für Bautechnik, ein Vermessungsingenieur-Immobilienexperte, dem der Minister eine Zulassung gegeben hat.

Die Kosten für einen anerkannten Begutachtungsbeauftragten belaufen sich auf

  • im Fall einer Privatwohnung: höchstens 167 Euro, MwSt. nicht einbegriffen
  • im Fall einer Gemeinschaftswohnung: höchstens 167 Euro Grundgebühr, MwSt. nicht einbegriffen + 33 Euro, MwSt. nicht einbegriffen, pro Privatzimmer

Beispiel: Ein Gebäude mit:

  • im Erdgeschoss: 1 Appartement von 25 m2
  • im 1. Stockwerk: 1 Gemeinschaftsküche, 1 Gemeinschaftsbadezimmer, 3 möblierte Zimmer
  • im 2. Stockwerk: 3 möblierte Zimmer
    • Höchstsatz für das Appartement im Erdgeschoss: 167 Euro
    • Höchstgrundgebühr für das 1. und 2. Stockwerk: 167 Euro
    • Höchstsatz für die 6 möblierten Zimmer: 198 Euro
    • Höchstgebühr insgesamt: 532 Euro

Eine Ausnahme: der Sanierungsmietvertrag

Falls ein Sanierungsmietvertrag besteht, das heißt, wenn der Mieter Arbeiten zu seinen Lasten mit dem Einverständnis des Vermieters übernimmt, kann eine vorläufige Mietgenehmigung für die Wohnungen ausgestellt werden, die den erforderlichen Bedingungen nicht vollkommen gerecht werden.

Wann und wie wird kontrolliert?

Um ihrem Auftrag gerecht zu werden, nehmen die Inspektoren Wohnungsbesuche vor. Es handelt sich

  • entweder um auf Stichproben beruhende Besuche
  • oder infolge von Beschwerden, die von irgendjemandem bei den Gemeinden oder bei der Generaldirektion für Raumordnung, Wohnungswesen und Erbgut hinterlegt wurden.

Der Kontrollbesuch erfolgt im Laufe des Tages zwischen 8 und 18 Uhr. Das Datum des Besuchs wird dem Vermieter und dem Mieter mindestens 8 Tage im Voraus schriftlich mitgeteilt. Es ist strikt verboten, sich dagegen zu widersetzen.

Über die Begutachtungsberichte werden immer in Kenntnis gesetzt:

  • die Gemeinde
  • die Generaldirektion für Raumordnung, Wohnungswesen und Erbgut
  • der Vermieter

Außerdem wird der Mieter über einen Teil des Begutachtungsberichts informiert: den, der die Räumlichkeiten betrifft, über die er selbst privat oder gemeinschaftlich verfügen kann.

Was geschieht bei Verstößen?

Wenn der Inspektor Verstöße feststellt, erstellt er ein Protokoll. Die Verwaltungssanktionen, die der Protokollerstellung folgen, sind:

  1. zunächst ein Mahnschreiben, das den Vermieter dazu anhält, die erforderlichen Maßnahmen zur Behebung zu ergreifen. Das Mahnschreiben legt eine Frist fest, die zwischen 48 Stunden und 6 Monaten schwankt.
  2. anschließend der Entzug der Mietgenehmigung, wenn der Vermieter der Mahnung keine Folge geleistet hat. Die Straffolgen, die der Richter infolge eines Protokolls auferlegen kann, sind:
  • dem Vermieter: ein Bußgeld von 500 bis 50.000 Euro und/oder eine Gefängnisstrafe von 8 Tagen bis zu 1 Jahr je nach Schwere des begangenen Verstoßes (Vermietung einer Wohnung ohne Mietgenehmigung, Nichterfüllung der einzuhaltenden Bedingungen nach Erhalt einer Genehmigung, Verweigerung der Kontrollbesuche…)
  • dem Mieter: ein Bußgeld von 500 bis 5.000 Euro (Verweigerung der Kontrollbesuche)

Die Mietgenehmigung ist seit dem 1. Oktober 1998 für die betreffenden Wohnungen Pflicht.

Sie müssten also in Ordnung und im Besitz einer Genehmigung sein. Falls dies nicht der Fall ist, warten Sie nicht auf die Sanktionen, um sich den Vorschriften entsprechend anzupassen. Eine dynamische Verwaltung Ihrer Akten «Mietgenehmigung» ist zukünftig für Sie ebenfalls Teil einer guten Verwaltung Ihrer vermieteten Wohnungen.